重慶至廣州專(zhuān)線(xiàn)物流地產(chǎn)的春天交響曲

　　德利得供應(yīng)鏈服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)的低迷讓地產(chǎn)商逐步向物流地產(chǎn)發(fā)力，而高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)的不足也讓一些非地產(chǎn)商如阿里、京東等電商涉足物流地產(chǎn)領(lǐng)域，物流地產(chǎn)行業(yè)儼然進(jìn)入了“春天”，在這樣的趨勢(shì)下，中國(guó)物流地產(chǎn)商又該如何把握良機(jī)?

　　物流地產(chǎn)是由美國(guó)的普洛斯公司率先提出并實(shí)踐的，開(kāi)始于上世紀(jì)80年代，至今為止已有20多年的歷史，物流地產(chǎn)發(fā)達(dá)的國(guó)家以歐洲和美國(guó)為主。物流毫無(wú)疑問(wèn)是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)里最火的版塊，較低的地價(jià)、可觀(guān)的租金、電商利好帶來(lái)的持續(xù)需求、簡(jiǎn)單的運(yùn)營(yíng)模式、快速的建造周期，在逐漸冷卻的房地產(chǎn)市場(chǎng)里，物流地產(chǎn)一枝獨(dú)秀。

　　物流地產(chǎn)由“輕資產(chǎn)”向“重資產(chǎn)”轉(zhuǎn)化

　　2011年北京、廣州、濟(jì)南等城市的倉(cāng)儲(chǔ)價(jià)格同比增長(zhǎng)了20%~30%，而上海的不少大型倉(cāng)儲(chǔ)的租金更是上漲了近50%。隨著2011年全球制造業(yè)的復(fù)蘇和中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)的急劇增長(zhǎng)，環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)的倉(cāng)儲(chǔ)空置率一直處于下降區(qū)間，很多地區(qū)甚至出現(xiàn)“一庫(kù)難求”的局面。由此，傳統(tǒng)物流公司和電商企業(yè)(阿里巴巴、京東、卓越、當(dāng)當(dāng)、凡客等)也大舉進(jìn)軍物流地產(chǎn)，由“輕資產(chǎn)”向“重資產(chǎn)”轉(zhuǎn)化。

　　每一種業(yè)態(tài)應(yīng)該都是有周期的，就像十年前的住宅，二、三、四線(xiàn)城市全面開(kāi)花。幾年后，住宅收緊，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)春天，大概2009~2010年開(kāi)始大量規(guī)劃建設(shè)，現(xiàn)在輪到了物流，從2007~2008年時(shí)謹(jǐn)慎的先行者安博、普洛斯擴(kuò)展到現(xiàn)在的嘉民、易商、宇培、華平、萬(wàn)科、平安、維龍全線(xiàn)進(jìn)擊，2015 年稱(chēng)為“物流地產(chǎn)年”應(yīng)不為過(guò)。

　　中國(guó)市場(chǎng)高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)需求持續(xù)增速

　　隨著跨境零售商業(yè)的發(fā)展，各地市場(chǎng)的保稅倉(cāng)需求快速上升。與熱火朝天的跨境零售相反，外貿(mào)行業(yè)由于加工成本上升，致使行業(yè)轉(zhuǎn)冷，外貿(mào)廠(chǎng)家對(duì)保稅倉(cāng)需求減弱。此消彼長(zhǎng)的市場(chǎng)環(huán)境恰是中國(guó)經(jīng)濟(jì)由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最好印證。

　　目前，中國(guó)市場(chǎng)高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)面積依然稀缺，配備立方物料盒的倉(cāng)庫(kù)還未完全普及，中國(guó)的人均倉(cāng)儲(chǔ)面積不足美國(guó)的2%。市場(chǎng)中雖然已有專(zhuān)業(yè)物流倉(cāng)儲(chǔ)的地產(chǎn)商介入，新增供應(yīng)也在逐年快速增加，但考慮到近年來(lái)消費(fèi)零售尤其是電商銷(xiāo)售額的飛速增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)中國(guó)市場(chǎng)高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)面積在中長(zhǎng)期仍將處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

　　為滿(mǎn)足快速上升的物流需求，中國(guó)大部分B2C電商企業(yè)不得不同時(shí)依靠打造自身物流體系、建設(shè)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施與租借外部倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施并舉來(lái)滿(mǎn)足發(fā)展需要。以京東為例，過(guò)去幾年中自建物流倉(cāng)儲(chǔ)面積保持年均50%左右的增速，同時(shí)其與中國(guó)市場(chǎng)最大的高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施供應(yīng)商普洛斯的合作(租賃面積)也以年均超過(guò)100%的速度在遞增。

　　以萬(wàn)科為例看物流地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略

　　萬(wàn)科作為房企進(jìn)軍物流地產(chǎn)的先行者，離行業(yè)第一的目標(biāo)將越來(lái)越近。

　　近年來(lái)，在高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)需求增加、國(guó)家政策支持以及房企自身多元化、提升盈利能力的需求下，越來(lái)越多的傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)加入了物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的行列。萬(wàn)科作為房企進(jìn)軍物流地產(chǎn)的先行者之一，發(fā)展至今已初具規(guī)模。

　　多元化戰(zhàn)略布局物流地產(chǎn)，目標(biāo)行業(yè)領(lǐng)先。從萬(wàn)科物流地產(chǎn)的發(fā)展軌跡來(lái)看，萬(wàn)科早在2014年就涉足物流地產(chǎn)，先后進(jìn)駐廊坊、貴陽(yáng)和武漢。2015年6月，萬(wàn)科撤銷(xiāo)物流地產(chǎn)事業(yè)部，成立萬(wàn)科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，并在住宅和傳統(tǒng)商辦地產(chǎn)之外，積極拓展消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)重點(diǎn)方向之一就是物流地產(chǎn)。這些物流地產(chǎn)項(xiàng)目大都選址在各城市產(chǎn)業(yè)集聚的空港物流園、電子商務(wù)物流園或高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)中，目前的客戶(hù)主要來(lái)自于快遞業(yè)和電商零售行業(yè)。

　　截止2017年上半年，萬(wàn)科物流地產(chǎn)已經(jīng)有11個(gè)項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)，其中9個(gè)在穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。這9個(gè)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目出租率達(dá)98%，在行業(yè)中達(dá)到了一個(gè)比較高的出租率水平，凈運(yùn)營(yíng)收入(NOI)也處于較好水平。物流地產(chǎn)作為萬(wàn)科多元化戰(zhàn)略的一個(gè)重要組成部分，目前的規(guī)模在中國(guó)已具有一定的影響力。萬(wàn)科管理層曾表示，物流地產(chǎn)板塊未來(lái)的目標(biāo)是成為行業(yè)領(lǐng)先，全球第一也可預(yù)期。

　　投資布局逐年增加，聚焦一二線(xiàn)城市高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)需求。2015年以來(lái)，萬(wàn)科新增物流倉(cāng)儲(chǔ)用地的投資布局逐年增加，不斷強(qiáng)化在物流地產(chǎn)市場(chǎng)的份額。萬(wàn)科對(duì)物流地產(chǎn)項(xiàng)目的布局更傾向于一二線(xiàn)城市。這主要是因?yàn)槿f(wàn)科物流地產(chǎn)聚焦品牌大客戶(hù)、主打高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)物流服務(wù)的定位。而顯然，受區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平和電商發(fā)展影響，一線(xiàn)及周邊衛(wèi)星城市將會(huì)有更多高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)的需求。

　　值得注意的是，萬(wàn)科新獲取物流地產(chǎn)項(xiàng)目的權(quán)益占比也在逐年增加，2017年新獲取的項(xiàng)目中有數(shù)量近7成的項(xiàng)目權(quán)益在90%以上，不斷上升的權(quán)益占比也說(shuō)明萬(wàn)科物流地產(chǎn)的布局在2015、2016年的試水之后，更傾向于獨(dú)立開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的模式。

　　萬(wàn)科目前物流地產(chǎn)的新增土地重點(diǎn)布局在長(zhǎng)三角和中西部區(qū)域，目前在長(zhǎng)三角地區(qū)，上海擁有最優(yōu)質(zhì)的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，而隨著租金水平的高起和需求外溢，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線(xiàn)城市也會(huì)帶動(dòng)周邊二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市的物流地產(chǎn)發(fā)展。

　　土地獲取優(yōu)勢(shì)、物流地產(chǎn)基金，加速萬(wàn)科物流地產(chǎn)布局。目前一二線(xiàn)城市工業(yè)物流用地的資源稀缺性，也是萬(wàn)科近兩年戰(zhàn)略布局物流地產(chǎn)、搶占一二線(xiàn)城市市場(chǎng)份額的重要原因。對(duì)于物流地產(chǎn)而言，土地資源是最為重要的資源之一。而受工業(yè)用地新政及供給政策改革影響，土地供應(yīng)市場(chǎng)收緊，目前在一二線(xiàn)城市能通過(guò)開(kāi)發(fā)以滿(mǎn)足高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)需求的物流地產(chǎn)用地顯得尤為稀缺。萬(wàn)科作為中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍頭企業(yè)，憑借品牌和開(kāi)發(fā)能力，相比傳統(tǒng)物流企業(yè)在一二線(xiàn)城市工業(yè)物流用地的獲取上有較大優(yōu)勢(shì)。

　　此外，萬(wàn)科不僅在土地獲取方面占有優(yōu)勢(shì)，還借力物流地產(chǎn)基金加速物流地產(chǎn)投資布局。物流地產(chǎn)相比傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)而言，投資回報(bào)周期長(zhǎng)、收益較為單一且需要一定的資金沉淀。因此，物流信托是目前國(guó)內(nèi)外物流地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)的主流模式。設(shè)立物流地產(chǎn)投資基金，可以借助外部合作方力量，通過(guò)高杠桿實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)、加快公司在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的投資運(yùn)作。

　　參股普洛斯私有化，協(xié)同發(fā)展、資源互補(bǔ)。普洛斯的業(yè)務(wù)范圍涵蓋中國(guó)、日本、美國(guó)和巴西，包括了5500萬(wàn)平方米的物流基礎(chǔ)設(shè)置。其中，中國(guó)市場(chǎng)占普洛斯總資產(chǎn)價(jià)值的57%，為普洛斯最大的市場(chǎng)。與萬(wàn)科自己獲取工業(yè)物流用地并通過(guò)基金運(yùn)營(yíng)不同，參股普洛斯私有化更多的是一種協(xié)作發(fā)展的戰(zhàn)略。萬(wàn)科區(qū)別于厚樸投資、高瓴資本以及中銀投等財(cái)務(wù)投資者，其與普洛斯中國(guó)的物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)在戰(zhàn)略層面有一定的協(xié)同效應(yīng)。

　　萬(wàn)科進(jìn)軍物流地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)在于品牌與拿地開(kāi)發(fā)，而普洛斯擁有運(yùn)營(yíng)物流地產(chǎn)的豐富經(jīng)驗(yàn)，在中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的客戶(hù)資源和物流網(wǎng)絡(luò)也將為萬(wàn)科帶來(lái)更多的業(yè)務(wù)發(fā)展機(jī)會(huì)。除了物流地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)外，普洛斯的業(yè)務(wù)還涉及物流地產(chǎn)基金管理。雙方通過(guò)資源互補(bǔ)、發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)可以帶來(lái)更大的價(jià)值增量。另外，普洛斯在私有化并新加坡退市之后、未來(lái)可能謀求在香港上市。萬(wàn)科作為第一大股東，對(duì)香港上市也會(huì)有一定的幫助。

　　物流地產(chǎn)發(fā)展需要綜合實(shí)力

　　目前中國(guó)物流地產(chǎn)進(jìn)入門(mén)檻還比較低，與天價(jià)地王的住宅地產(chǎn)相比，物流地產(chǎn)投資額相對(duì)較小。同時(shí)，和住宅地產(chǎn)高度差異化相比，物流地產(chǎn)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化程度高、模式簡(jiǎn)單，可以很迅速地復(fù)制和擴(kuò)張。它所面對(duì)的客戶(hù)主要有零售商(傳統(tǒng)零售和電商)、第三方物流、工業(yè)制造企業(yè)等�，F(xiàn)階段隨著住宅市場(chǎng)的持續(xù)走低，很多開(kāi)發(fā)商都把視角投向物流地產(chǎn)，可以想像未來(lái)物流地產(chǎn)在土地獲取上的難度和成本將迅速增加。物流地產(chǎn)行業(yè)正處于成熟期并穩(wěn)定增長(zhǎng)，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。想要玩轉(zhuǎn)物流地產(chǎn)，資金、土地資源、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)必不可少。

　　企業(yè)間資源與運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)共享，推動(dòng)行業(yè)向高附加值升級(jí)。擁有土地等資源的企業(yè)，通過(guò)與擁有豐富運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的物流地產(chǎn)企業(yè)合作，可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，達(dá)到項(xiàng)目布局與擴(kuò)張的發(fā)展效果。2017年8月16日，榮盛產(chǎn)業(yè)新城與菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)正式簽署《戰(zhàn)略合作意向協(xié)議書(shū)》，雙方將在固安打造首個(gè)京津冀智慧物流示范新城，所簽約的固安智慧物流項(xiàng)目將在倉(cāng)儲(chǔ)、物流設(shè)施設(shè)備、跨境物流、園區(qū)管理方面等實(shí)現(xiàn)智慧化。

　　企業(yè)間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，達(dá)到項(xiàng)目布局與擴(kuò)張的發(fā)展效果。物流地產(chǎn)的規(guī)�；�發(fā)展時(shí)期已去，項(xiàng)目布局將更加集中于一線(xiàn)城市周邊衛(wèi)星城、一帶一路沿線(xiàn)城市以及位于交通大動(dòng)脈的重點(diǎn)城市;在增量用地規(guī)模減少的情況下，企業(yè)間通過(guò)更加靈活的合資、戰(zhàn)略合作、入股等形式打破土地獲取瓶頸，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ);把握高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)的智能化發(fā)展機(jī)遇，不斷豐富、提升運(yùn)營(yíng)服務(wù)內(nèi)容及水平將成為發(fā)展趨勢(shì)。新時(shí)機(jī)、新挑戰(zhàn)面前，物流地產(chǎn)商唯有深諳行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)與趨勢(shì)，才有可能在市場(chǎng)從“藍(lán)海”向“紅海”躍進(jìn)的過(guò)程中占據(jù)一席之地。

　　此外，物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)避免盲目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。相比制造商、零售商和第三方物流企業(yè)自建物流地產(chǎn)項(xiàng)目相比，房地產(chǎn)商擁有土地資源，地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)以及資源的整合等諸多優(yōu)勢(shì)。但房地產(chǎn)商在進(jìn)行物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，需要避免盲目開(kāi)發(fā)。因?yàn)楦鶕?jù)目前狀況，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施在5%的空置率下才能保持10%的回報(bào)，如果空置率達(dá)到15%，利潤(rùn)就會(huì)被擠壓掉。這也意味著物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還必須擁有強(qiáng)大的招商能力、充沛的客戶(hù)資源以及專(zhuān)業(yè)的服務(wù)品質(zhì)，這些因素會(huì)對(duì)后期的投資回收造成關(guān)鍵影響，這也是中國(guó)的物流地產(chǎn)商們需要向國(guó)際物流地產(chǎn)商學(xué)習(xí)之處。因此，物流地產(chǎn)不僅是中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)商面臨的機(jī)遇，更是對(duì)其綜合實(shí)力的一種挑戰(zhàn)。