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重慶至廣州專線物流地產(chǎn),誰(shuí)將為王?

發(fā)布者: 發(fā)布時(shí)間:2017/11/30 13:40:09 閱讀:次 【字體:

  物流毫無(wú)疑問(wèn)是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)里最火的版塊,較低的地價(jià),可觀的租金,電商利好帶來(lái)的持續(xù)需求,簡(jiǎn)單的運(yùn)營(yíng)模式,快速的建造周期。在逐漸冷卻的房地產(chǎn)市場(chǎng)里,物流地產(chǎn)一枝獨(dú)秀,熱火朝天。

  每一種物業(yè)應(yīng)該都是有一定的周期性,十年前的住宅,二三四線城市全面開花;幾年后,住宅收緊,商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了春天。大概09-10年的時(shí)候開始大量規(guī)劃建設(shè),讓成都,沈陽(yáng)等二三線城市迅速過(guò)量;現(xiàn)如今,物流地產(chǎn)的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨!從07,08年時(shí)謹(jǐn)慎的先行者安博、普洛斯擴(kuò)展到現(xiàn)在的嘉民、易商、宇培、華平、萬(wàn)科、平安、維龍全線進(jìn)擊。此外,不少互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)巨頭也是紛紛盯上物流地產(chǎn)這塊大蛋糕。阿里、京東、蘇寧也是相繼布局物流地產(chǎn)……

  普洛斯、萬(wàn)科氣勢(shì)如虹,占據(jù)物流地產(chǎn)“半壁江山”

  7月14日,新加坡上市公司普洛斯公布,中國(guó)財(cái)團(tuán)作價(jià)116億美元(約790億元)成功收購(gòu)普洛斯。根據(jù)公告所示,各家財(cái)團(tuán)的持股比例分別為:萬(wàn)科集團(tuán)占股21.4%、厚樸投資占股21.3%、高瓴資本占股21.2%、普洛斯管理層占股21.2%、中銀集團(tuán)投資有限公司占股15%。如無(wú)意外,按比例計(jì)算,萬(wàn)科將出資約170億元人民幣完成此次交易。

  公開資料顯示,普洛斯是在中國(guó)、日本、美國(guó)以及巴西市場(chǎng)領(lǐng)先的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商,更是亞洲最大的物流地產(chǎn)商。截至今年3月31日,普洛斯擁有并管理了約5500萬(wàn)平方米的物流基礎(chǔ)設(shè)施,業(yè)務(wù)遍及全球117個(gè)主要城市。

  “普洛斯在美國(guó)和歐洲排第二,巴西、日本和中國(guó)都是第一。”萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埿窠榻B,目前萬(wàn)科已經(jīng)聯(lián)手普洛斯在全球擁有超過(guò)500個(gè)現(xiàn)代化物流園區(qū),占地近6000萬(wàn)平方米,服務(wù)超過(guò)800家優(yōu)質(zhì)客戶,對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)價(jià)值約410億美元。

  在中國(guó),普洛斯有2500萬(wàn)平方米的物流地產(chǎn)面積,加上萬(wàn)科的500萬(wàn)平方米,占據(jù)中國(guó)市場(chǎng)份額的60%,穩(wěn)坐第一寶座。

  萬(wàn)科+普洛斯物流還在繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模。10月11日,萬(wàn)科發(fā)布公告,其子公司珠海乾元晟、深圳市萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)園與江蘇信托、寧波博裕物流有限公司、珠海市飛虹壹號(hào)擬共同投資設(shè)立一只專業(yè)物流地產(chǎn)投資基金——珠海市坤元興投資發(fā)展合伙企業(yè),將投資于中國(guó)境內(nèi)確定區(qū)域的擬建、在建及已建成物流地產(chǎn)項(xiàng)目。其中萬(wàn)科出資15億元,占比25%。

  今年的雙十一,國(guó)人消費(fèi)熱情再度升級(jí),全網(wǎng)銷售額達(dá)2539.7億,其中天貓銷售額達(dá)1682億,比去年又多了475億。而消費(fèi)者“剁手”之后,最關(guān)心的是何時(shí)送達(dá)。火爆雙十一背后,離不開物流倉(cāng)儲(chǔ)支撐。

  萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埿裢嘎,預(yù)計(jì)雙十一總共有10億件貨品,其中有5億件是從普洛斯和萬(wàn)科的貨倉(cāng)里出來(lái)的。

  雙十一的火爆彰顯了萬(wàn)科系物流地產(chǎn)“中國(guó)第一”的地位,2014年起便開始布局物流地產(chǎn)的萬(wàn)科,在聯(lián)手物流地產(chǎn)巨頭普洛斯后,其打造全球化物流平臺(tái)的進(jìn)程在加快。萬(wàn)科管理層表示,萬(wàn)科物流不只是物流地產(chǎn),還作為萬(wàn)科城市配套服務(wù)商生態(tài)系統(tǒng)的一部分,為未來(lái)提供更多可能。

  阿里、京東、蘇寧的物流地產(chǎn)布局

  此外,阿里、京東、蘇寧等互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)巨頭也是紛紛布局物流地產(chǎn)。

  在10月24日下午舉行的京東房產(chǎn)業(yè)務(wù)上線發(fā)布會(huì)上,京東集團(tuán)副總裁、京東商城居家生活事業(yè)部總裁辛利軍曾表示,京東拿到的地很多,不比開發(fā)商少。

  這句話在剛剛公布的京東三季報(bào)中得到證實(shí)。11月13日,京東發(fā)布的2017年度三季報(bào)顯示,截至2017年9月30日,京東在全國(guó)共運(yùn)營(yíng)405個(gè)大型倉(cāng)庫(kù),總面積約900萬(wàn)平方米。約1.3萬(wàn)畝的土地相當(dāng)于中型房企的體量,也意味著京東擁有中國(guó)電商領(lǐng)域最大規(guī)模的自建物流體系。

  由于阿里巴巴將從2017年12月開始整合菜鳥網(wǎng)絡(luò)的財(cái)物數(shù)據(jù),目前尚不清楚阿里擁有的倉(cāng)儲(chǔ)面積。根據(jù)公開資料顯示,菜鳥現(xiàn)已在全國(guó)建立8個(gè)大型倉(cāng)儲(chǔ)物流基地,并且在14個(gè)城市拿地,總投入超過(guò)200億,預(yù)計(jì)今年倉(cāng)儲(chǔ)面積可以達(dá)到210萬(wàn)平米。

  從目前來(lái)看,采用自營(yíng)模式的京東物流略勝一籌,但二者發(fā)展路徑不同,此后的競(jìng)技結(jié)果尚難預(yù)料。

  與整個(gè)京東集團(tuán)的發(fā)展同步,京東在2007年就開始自建物流體系。和阿里巴巴的菜鳥物流網(wǎng)絡(luò)公司不同,自營(yíng)是京東物流最核心的特點(diǎn)。從倉(cāng)儲(chǔ)到末端配送人員,均采用自營(yíng)模式。京東員工數(shù)量超過(guò)12萬(wàn)人,是阿里巴巴的兩倍多,僅倉(cāng)配就有70000多人,在全國(guó)范圍實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的操作和管理標(biāo)準(zhǔn)。

  京東自建物流體系的重資產(chǎn)模式無(wú)法避免巨額資金投入、沉淀導(dǎo)致的現(xiàn)金和盈利的被吞噬,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手阿里巴巴采用了另外一種模式。

  2013年5月28日成立菜鳥物流網(wǎng)絡(luò)公司,新公司投入50億元注冊(cè)資本金,菜鳥網(wǎng)絡(luò)由阿里巴巴天貓投資21.5億,占股43%。銀泰通過(guò)北京國(guó)俊投資有限公司投資16億,占股32%。富春集團(tuán)通過(guò)富春物流投資5億,占股10%,復(fù)星集團(tuán)通過(guò)上海星泓投資有限公司投資5億,占股10%。圓通、順豐、申通、韻達(dá)、中通各出資5000萬(wàn),占股5%。馬云任董事長(zhǎng),沈國(guó)軍任首席執(zhí)行官。

  阿里巴巴提出“平臺(tái)型物流”的概念,這一模式的實(shí)質(zhì)是匯集快遞公司等,搭建物流網(wǎng)絡(luò)。剛剛過(guò)去的“雙11”顯示了阿里巴巴這一模式的強(qiáng)大之處,菜鳥網(wǎng)絡(luò)總裁萬(wàn)霖公開表示,為了做好雙11物流,菜鳥協(xié)同了包括倉(cāng)配、快遞在內(nèi)全國(guó)將近3000萬(wàn)平方米的倉(cāng)庫(kù)、分撥、配送點(diǎn),超過(guò)300萬(wàn)物流人員,18.8萬(wàn)個(gè)快遞網(wǎng)點(diǎn),近3萬(wàn)個(gè)末端驛站、20萬(wàn)組自提柜、超過(guò)10萬(wàn)個(gè)快遞**點(diǎn)。

  9月26日,阿里巴巴宣布將向旗下的菜鳥網(wǎng)絡(luò)投資53億,使其股份由原來(lái)的47%增加到51%。此外,阿里還計(jì)劃在未來(lái)5年繼續(xù)向菜鳥投入1000億,目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)中國(guó)24小時(shí)、全球72小時(shí)必達(dá),并進(jìn)一步推動(dòng)中國(guó)社會(huì)物流總成本的降低。未來(lái)菜鳥物流網(wǎng)絡(luò)公司的財(cái)報(bào)將合并到阿里巴巴。

  以電商匯聚產(chǎn)業(yè),形成產(chǎn)業(yè)集聚,這種模式無(wú)疑對(duì)地方政府極具說(shuō)服力,也意味著阿里將加大倉(cāng)儲(chǔ)物流用地的獲取力度。

  此外,深耕零售行業(yè)多年的蘇寧也是不甘寂寞。11月13日晚間,蘇寧云商發(fā)布公告,全資子公司江蘇蘇寧物流與深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)擬聯(lián)合發(fā)起物流地產(chǎn)基金,投資公司擬建、在建及已建成高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施,并尋求并購(gòu)其他市場(chǎng)主體的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施;鹉繕(biāo)規(guī)模300億元,首期募資50億元,目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)管理倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模1200至1500萬(wàn)平米。

  關(guān)于此次合作的目的,蘇寧云商在公告中指出,成立物流基金,一方面可以投資收購(gòu)公司已有的倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè),盤活資產(chǎn),回籠資金,并進(jìn)行再投資,持續(xù)獲得新的倉(cāng)儲(chǔ)資源;另一方面該物流基金還將市場(chǎng)化投資并購(gòu)成熟物業(yè)、開發(fā)建設(shè)新的物業(yè),由公司輸出物流倉(cāng)儲(chǔ)及運(yùn)營(yíng)管理能力,實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)發(fā)展模式,持續(xù)提升蘇寧物流能力。

  當(dāng)前中國(guó)物流地產(chǎn),藍(lán)海or紅海?

  當(dāng)前,中國(guó)物流地產(chǎn)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。從發(fā)展機(jī)遇來(lái)看,中國(guó)人均物流倉(cāng)儲(chǔ)面積仍與美國(guó)存在較大差距:在數(shù)量上,中國(guó)日益增長(zhǎng)的制造業(yè)進(jìn)出口、零售及電商業(yè)務(wù)、相關(guān)第三方物流產(chǎn)業(yè)的巨大規(guī)模產(chǎn)生的物流需求與嚴(yán)重不足的社會(huì)物流供給相矛盾。

  根據(jù)世邦魏理仕以及中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)的報(bào)告稱,目前我國(guó)的人均物流面積為0.4平方米,與美國(guó)的5.5平方米仍有約13倍的差距;在質(zhì)量上,中國(guó)由整體產(chǎn)業(yè)化升級(jí)所導(dǎo)致的高端、智能化的現(xiàn)代化物流設(shè)施需求與總體上技術(shù)處于落后物流設(shè)備供給相矛盾。在市場(chǎng)上6億平方米的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施供給中,僅有五分之一為現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施,大部分仍為傳統(tǒng)模式下的物流設(shè)施,提供效率低下的物流服務(wù)。

  伴隨著電商快速發(fā)展,中國(guó)網(wǎng)上零售繼續(xù)保持快速增長(zhǎng);主要城市物流倉(cāng)儲(chǔ)租金、物流租金仍處于上升通道,且與住宅、商業(yè)相比,其前期投入少、租期較長(zhǎng),投資回報(bào)率較高,處在7%-8%左右的區(qū)間;現(xiàn)代綜合交通運(yùn)輸體系發(fā)展規(guī)劃及“八橫八縱”高鐵規(guī)劃已出爐,未來(lái)交通網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃與發(fā)展完善為物流地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了空間。

  從面臨的挑戰(zhàn)來(lái)看,由于物流地產(chǎn)前些年在規(guī);l(fā)展過(guò)程中普遍存在同質(zhì)化情況,相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)土地出讓金低、稅收貢獻(xiàn)較低、土地利用率低,導(dǎo)致大城市工業(yè)用地相應(yīng)指標(biāo)逐年下降,同時(shí),近年土地成本提升較快,由于物流地產(chǎn)投資**期通常在15年以上,也相應(yīng)為其開發(fā)建設(shè)完之后的招商、運(yùn)營(yíng)等專業(yè)化運(yùn)作帶來(lái)挑戰(zhàn)。

  可見,中國(guó)物流地產(chǎn)的規(guī)模化時(shí)期已過(guò),當(dāng)前市場(chǎng)有效供給不足,高端物流市場(chǎng)存在發(fā)展空間,在新的發(fā)展格局中,中國(guó)物流地產(chǎn)面臨著結(jié)構(gòu)化發(fā)展機(jī)遇。