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物流企業(yè)拿地為何愈發(fā)艱難

發(fā)布者: 發(fā)布時間:2017/8/29 11:00:32 閱讀:次 【字體:

 這兩年物流是徹底的火了,以前沒太多人理睬的快遞、專線運輸、倉儲等傳統(tǒng)物流屢屢上了新聞頭條。倉儲,這個在過去也就存貨發(fā)貨的傳統(tǒng)物流行業(yè),現(xiàn)在有了一個新的名字,叫物流地產(chǎn)。

在菜鳥、京東們在全國跑馬圈地的帶動下,其它各路人馬也紛紛殺入物流地產(chǎn)行業(yè),連萬科這樣的房地產(chǎn)企業(yè)也殺入倉儲行業(yè)。加之蘇寧、國美這種老牌家電渠道商們大片圈地更不用說,還有國外專業(yè)的物流地產(chǎn)商普洛斯們。

調(diào)查顯示,北京、上海、廣州、深圳等一線城市的物流用地價格遠高于二三線城市,普遍都超過每畝80萬元。南京、杭州、沈陽等二線城市物流用地價格也在每畝50萬元左右。物流企業(yè)反映,隨著城市的擴容改造,原有物流用地受拆遷影響快速縮減,而土地置換往往難以實現(xiàn),導致企業(yè)經(jīng)營無法繼續(xù)。

在北京2012年的163筆土地交易中,只有3筆為物流倉儲用地;2013年214筆交易中有4筆普通倉儲用地,受讓單位中僅有一家是物流企業(yè)。這多少有點出乎意料。

不久前,中國物流與采購聯(lián)合會(以下簡稱“中物聯(lián)”)對128家重點聯(lián)系物流企業(yè)開展了“2016年度減輕物流企業(yè)負擔調(diào)查”,結(jié)果中大部分企業(yè)反映,企業(yè)拿地困難。

然而,物流企業(yè)面臨的用地困難并非止于此。一方面,物流用地價格在不斷上漲;另一方面,企業(yè)倉儲成本也持續(xù)上升。

物流用地規(guī)模減少

數(shù)據(jù)顯示,2013年,全年全國國有建設(shè)用地供應總量73萬公頃,比上年增長5.8%。其中,工礦倉儲用地21萬公頃,增長3.2%,低于國有建設(shè)用地供應增長幅度。此外,中物聯(lián)的調(diào)查顯示,2013年,北京、上海、廣州、深圳等一線城市的物流用地價格遠高于二三線城市,普遍都超過每畝80萬元。南京、杭州、沈陽等二線城市物流用地價格也在每畝50萬元左右。

隨著城市擴容改造,原有物流用地受拆遷影響快速縮減,而土地置換往往難以實現(xiàn),導致企業(yè)經(jīng)營無法繼續(xù)。新增物流用地很難獲得指標,即使獲得用地指標,也有較多附加條件,如投資強度、稅收貢獻、容積率等。土地使用稅和城市建設(shè)配套費較高,增加了企業(yè)初期投入和運營成本。

部分一線城市的物流用地情況。以北京為例,2012年北京市國有建設(shè)用地供應計劃總量為5700公頃,其中工礦倉儲用地1100公頃,是總供應量的19%;2013年北京市國有建設(shè)用地供應計劃總量5650公頃,工礦倉儲用地900公頃,是總供應量的16%;2014年北京市國有建設(shè)用地供應計劃總量5150公頃,工礦倉儲用地450公頃,僅為總供應量的8.7%。從19%的比例一直降至8.7%,工礦倉儲用地規(guī)模正在急劇減少,尤其是物流倉儲用地規(guī)模。

北京市國土資源局公布的北京市土地成交信息中了解到,在2012年的163筆土地交易中,只有3筆為物流倉儲用地;2013年214筆交易中有4筆普通倉儲用地,受讓單位中僅有一家是物流企業(yè)。

2012年京東商城曾在亦莊購得一塊土地,但是這筆交易卻并沒有出現(xiàn)在2012年3筆物流倉儲用地交易中。原因很簡單,京東成交的土地用途并非物流用地,而是商業(yè)金融用地。

京東要涉足商業(yè)金融?當然,并不能排除這種可能性。但是業(yè)界更多的聲音還是認為京東仍會用作物流倉儲建設(shè),京東“亞洲一號”的一個倉庫計劃就落在亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。既然要用作物流建設(shè),卻購得商業(yè)金融用途的地塊,對于這個矛盾的解釋或許只有一個——沒有物流用地指標。

最終京東商城以2.95萬元的成交價購得北京經(jīng)濟開發(fā)區(qū)路東區(qū)45012平方米的地塊,均價為每平方米6500元;同樣在路東區(qū),當年成交的一工業(yè)用地均價為每平方米1100元。

以上的數(shù)據(jù)與內(nèi)容足以證明物流用地資源的緊缺,但是為什么緊缺呢?這個問題與答案是真正影響物流業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。

近兩年的北京市國有建設(shè)用地供應計劃應該可以給出答案。2012年北京市國有建設(shè)用地供應計劃中,除了保障社會民生的基礎(chǔ)住房、交通設(shè)施等用地外,北京市的土地供應導向還看重高端產(chǎn)業(yè),“繼續(xù)保持高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)的土地供應,重點支持服務主導、高端引領(lǐng)的內(nèi)生增長用地需求,推動產(chǎn)業(yè)向創(chuàng)新驅(qū)動、綠色發(fā)展方向發(fā)展。”

地供應導向更提出,“調(diào)整疏解非首都核心功能,強化創(chuàng)新驅(qū)動,適度降低工業(yè)用地規(guī)模和比例,優(yōu)化產(chǎn)業(yè)項目選擇,推進節(jié)約集約用地。”

眾所周知,目前國內(nèi)物流業(yè)的經(jīng)營方式普遍比較粗放,集約化程度較低,并且屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)。無論是物流園區(qū)還是物流企業(yè)建設(shè)的倉儲工廠,周圍都會聚集很多的人流,并且環(huán)境比較雜亂。

城市的管理者,尤其是一線城市,為了城市的快速發(fā)展,都會優(yōu)先選擇高端的產(chǎn)業(yè)。在這樣的背景下,物流用地規(guī)模與比例會減少,獲批也將會更加嚴格。而要改變這一現(xiàn)狀,物流業(yè)必須自力更生,不斷地發(fā)展壯大,改變自身粗放的經(jīng)營方式,向現(xiàn)代化物流邁進。

倉儲成本增加

物流拿地難,土地價格的上升也直接影響著倉庫租金的價格。

中物聯(lián)調(diào)查顯示,2013年,北京、廣州、蘇州、杭州、武漢、沈陽等主要城市優(yōu)質(zhì)倉庫租金普遍接近或超過每天每平方米1元,上海、深圳等部分城市優(yōu)質(zhì)倉庫租金接近或超過每天每平方米1.5元,企業(yè)倉儲成本持續(xù)上升。

企業(yè)普遍反映,由于老舊倉儲拆遷改造,新建倉庫增量不足,北京、上海等重點城市尋找證照齊全、管理規(guī)范的倉儲資源非常困難。

中國物資儲運協(xié)會會長姜超峰則認為,2013年一線大城市的倉儲價格增速有所放緩,有的地方略有下降。這是因為大城市周邊出現(xiàn)了倉儲帶,比如北京周邊的廊坊、固安、武清,上海周邊的嘉興、太倉出現(xiàn)了大量的倉庫群,減緩了壓力。

仲量聯(lián)行2014年一季度北京房地產(chǎn)市場報告也顯示,北京因部分電子商務企業(yè)遷倉武清、廊坊,非保稅倉儲市場凈吸納量為負值,2.1萬平方米非保稅倉儲面積重回市場,租金水平亦連續(xù)第三季度呈持平態(tài)勢;地產(chǎn)投資市場仍然相對較為活躍,但缺乏高質(zhì)量的整售項目成交。

目前影響物流企業(yè)的并不僅僅是倉儲資源缺少引發(fā)的成本上漲,而是配送半徑加大帶來的成本增加。

姜超峰看來,倉儲資源大量向城市外圍搬遷,盡管緩解了城市的人口膨脹壓力,物流倉儲用地規(guī)模與比例也會增加,但是這并不能根本解決物流企業(yè)的問題。倉儲資源大量向城市外圍搬遷,大大增加了配送半徑,這無疑會增加企業(yè)的運輸成本。

眾所周知,人工成本與油費是運輸環(huán)節(jié)最大的成本支出。中物聯(lián)最近發(fā)布的《中國物流發(fā)展報告2013-2014》中也提道,企業(yè)人力成本占企業(yè)主營業(yè)務成本15.1%,企業(yè)燃油費支出占運輸成本的21.9%。配送半徑的增大,無疑要消耗更多的人力物力,這兩方面的成本會明顯提高。

配送半徑的增加對電商企業(yè)的影響尤其大。眾所周知,電商企業(yè)以物流作為服務體驗的支撐點,快速便是考驗服務的第一要素,如果倉儲資源距離城市與消費者太遠,必定會影響配送速度,這會對電商企業(yè)帶來很大的挑戰(zhàn)。

近兩年來,電商行業(yè)的競爭手段,除了價格,就是物流,而隨著消費者對服務要求的提高,服務質(zhì)量的需求正在逐漸超過低價的考慮。也因此,電子商務企業(yè)都在物流方面狠下功夫。正在電商企業(yè)加緊布局物流的關(guān)鍵時刻,配送半徑的增大,無疑會給電商企業(yè)今后在提升配送時間上增加難度。

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